Mutuo

[AntonioC.]

Esperti un consiglio:
attualmente la mia rata (tasso fisso) è di euro 375,00.
La mia intenzione è di estinguere il capitale residuo (60.000) in massimo 3-4 anni.
Ho intenzione di rinegoziare il mutuo con la banca o andare in surroga (60.000 euro è proprio al limite).
L'idea è di passare al variabile.
Idea buona? In 4 anni cosa può succedere?

[gnoppi]

Alcune domande:
Che tasso fisso paghi?
Importo originario e durata originaria del mutuo?
Hai fatto riduzioni in conto capitale finora? Se si, qual è la quota capitale e la quota interessi dell'ultima rata pagata?

In 4 anni può succedere di tutto, soprattutto perchè i tassi euribor & co, su cui vengono basati i tassi variabili, sono quasi a zero quindi NON possono che salire!. Se hai una quota interessi ancora rilevante conviene rinegoziarlo - con una durata così breve dubito te lo surroghino - altrimenti lascia stare.

[AntonioC.]

Tasso fisso al 6%.
Importo originario 105.000 euro per 30 anni.
Ma io sono una formichina e ogni tanto vado a rimborsare per abbattere la rata.
Tenendo conto 12.000 euro l'anno, i 60.000 residui li abbatto in 4 anni o li riduco proprio ai minimi termini.
Mutuo contratto nel 2012.
Su 375 euro, 300 sono di interessi.

[gnoppi]

Se qualcuno te lo surroga, fallo - ma se vedono che abbatti di continuo magari non procedono, eprchè per la Banca ci sono dei costi minimi per "prendersi" il mutuo e per solo 3-4 anni non le conviene.

[AntonioC.]

Ma un'altra banca può vedere i movimenti che io faccio nella mia banca?
La Deutsche Bank mi ha fatto un preventivo di un tasso fisso, sempre 30 anni al 3.64%, con una rata di 275 euro, ma dovrei salire almeno a 300 tenendo conto dell'assicurazione vita, oltre all'obbligo di aprire il conto presso di loro. L'impiegata si è mostrata un po' dubbiosa, proprio perchè il capitale residuo non è molto elevato ma ha detto che si poteva provare. Il variabile mi verrebbe un 30 euro in meno con possibilità di rinegoziazione dopo 5 anni.
La mia banca potrebbe accettare la rinegoziazione ma ad un tasso maggiore di quello del mercato, ma inferiore al mio attuale, perchè a detta loro devono rientrare dai costi.

ps. edit. giusto, vedono il valore del mutuo iniziale dall'atto

[AntonioC.]

Comunque leggevo che le previsioni dell'andamento dell'Euribor almeno fino al 2019 sono sostanzialmente a favore del tasso variabile sul fisso.

[gnoppi]

Si, "tendenzialmente" non dovrebbe salire molto. Però, nessuno prevedeva il casino del 2008-2009, eppure gli effetti sono ancora qui..........

[AntonioC.]

Quindi tu sei un sostenitore del fisso?
Invece la mia banca spinge per il variabile.
A mia sorella, che ha però un mutuo molto più alto, le hanno detto che affinchè arrivi alla cifra che paga adesso (650 euro) ci vorranno anni e anni e comunque, se in difficoltà, potrebbe riconvertirlo in fisso.
ma ad una banca, fisso o variabile cosa cambia?

[gnoppi]

Semplificando molto, perchè non è proprio così semplice, funziona così: la Banca per ogni 100.000 euro che dà a mutuo deve avere altrettanti fondi, la provvista, che ovviamente remunera - i metodi per procurarsi i soldi da dare a muuto cambiano a seconda che il tasso sia fisso o variabile.
TASSO VARIABILE:
La provvista viene fatta tramite in tre mdoi:
- raccolta diretta con i soldi depositati sui conti dai clienti
- comprando denaro da altre banche (Ribor e, ora, Euribor o BCE)
- emettendo obbligazioni sottoscritte dal mercato legate allo stesso parametro di riferimento.
Lo SPREAD è il delta tra quanto vale il parametro e quanto è il tasso finito; ciò vale sia per i mutui o i prestiti sia per le obbligazioni. La differenza tra quanto la banca chiede ai suoi debitori e quanto invece paga ai depositanti/creditori è il guadagno. Quindi, per esempio: la banca presta soldi all'Euribor + 5 e paga le sue obbligazioni a Euribor + 2 (su base annua) - TRE percento annuo è il suo guadagno.
Se voi ragionate sull'enorme massa di denaro intermediato dalle banche, capite che un meccanismo simile non è molto influenzato se non dal valore, anche capriccioso, del parametro base ma, diciamo così si regola da sè, nè la durata del mutuo è rilevante (sia 5 anni o 40 cambia nulla, se non un aumento dello spread perchè più tempo = più rischio e quindi denaro più caro).

TASSO FISSO: spiego dopo

[gnoppi]

Riprendiamo.....
TASSO FISSO: qui le cose sono più complicate.
Una volta il meccanismo era semplice: concedo 100 milioni di mutui a un tasso del 10% a 15 anni? OK, propongo al mercato dei risparmiatori 100 mln di obbligazioni a 15 anni con tasso del 7%. Il tre è il mio netto guadagno. Semplice, no?
Si, ma i problemi sono: se vendo obbligazioni per 100 mln ma mutui per solo 50? come pago gli interessi sugli altri 50 milioni? se nel frattempo i tassi crollano come posso vendere mutui al 10% se la concorrenza li vende al 6? Insomma, scarsa flessibilità, costi alti (piazzare obbligazioni costa), rischio di invenduto sia da un parte che dall'latra, rischio volatilità tassi che rende obsoleto un prodotto, rigidità delle operazioni.
Ecco allora che il meccanismo su descritto è stato spodestato da coperture con dei derivati, nella specie tramite un contratto SWAP denominato IRS (Interest rate swap).
Per farla breve: la banca chiede a una altro operatore finanziario una copertura tasso alla durata indicata. Quest'ultimo, speculando sull'andamento dei tassi, si accolla il rischio che i tassi varino e fissa un prezzo di tale rischio. La banca lo accetta e si conclude lo Swap fissando un dato tasso. A quel punto, la Banca per vendere i mutui a tasso fisso non fa altro che usare lo stesso meccanismo del variabile, applica il suo spread e determina il valore finale del tasso del mutuo.
Esempio: IRS con swap su Euribor. Valore euribor: 0,10&%. La banca "Truffaldini" chiede alla controparte "Tagliagole e C" quanto gli quota un IRS a dieci anni. Tagliagole fa un ragionamento del tipo: in dieci anni, quanto potrà aumentare l'euribor? Con una serie di calcoli dice alla banca: OK, ti vendo un tasso finito al 2,20%. Se l'euribor salirà oltre quel limite Tagliagole perderà soldi, se resterà sotto Tagliagole guadagnerà soldi. La banca invece SA che pagherà sempre il 2,20%.
Il meccanismo funziona ma è più caro rispetto a quello del variabile; sia perchè la controparte della banca deve guadagnare (ovvio) si perchè se tanti chiudono in anticipo il mutuo la banca si trova a pagare un tasso su soldi sui quali invece non guadagna più. Chiudere l'IRS prima ha penali, spesso molto forti.

Ecco perchè le banche preferiscono il variabile.

Spero di essermi spiegato bene perchè non sempre sono meccanismi immediati da capire per il profano.

Ripeto: ho semplificato quasi banalizzando, ed escluso molte variabili, ma il meccanismo di base è questo.

[AntonioC.]

A me è una situazione un po' limite, perchè la differenza tra fisso e variabile si assesterebbe sui 40 euro (se naturalmente mi rinegozionano o surrogano), che rappresenterebbe una somma mensile tutto sommato accettabile per dormire sonni tranquilli.
Però sono circa 500 euro il primo anno, tenendo conto che non dovrebbero esserci grossi rilievi di sorta.
POi magari aumetano già dal secondo, ma il gioco finirebbe al quarto con l'estinzione del mutuo (o quasi).
Cosa dovrebbe succedere per bruciarmi il risparmio, che se si bloccasse ad oggi sarebbe sui 2.000 euro?

[AntonioC.]

Ho trovato questo simulatore

http://www.mutuisupermarket.it/calcolo- ... -variabile

[Nihilist]

insomma in 4 mesi il mio mutuo è aumentato di 200 euro, da 720 circa a 920
purtroppo bestemmiare non aiuta

[76maxx76]

purtroppo bestemmiare non aiuta

a me sempre

[gnoppi]

L'euribor 3 mesi è passato dai valori negativi ancora alla fine di giugno al 2,13 di fine anno e al 2,25 del 6 gennaio.
Il resto è aria fritta.

[Nihilist]

insomma in 4 mesi il mio mutuo è aumentato di 200 euro, da 720 circa a 920
purtroppo bestemmiare non aiuta

sono a 990. Avanti tutta!

[diego]

insomma in 4 mesi il mio mutuo è aumentato di 200 euro, da 720 circa a 920
purtroppo bestemmiare non aiuta

sono a 990. Avanti tutta!

[76maxx76]

sti cazzi di tassi variabili... io nel 2014 feci un tasso fisso allo 0,91: oggi col cazzo che riuscirei ad ottenerlo.

[TheNeedleLies]

Io ho il tasso fisso con rata a circa 540. Se lo avessi fatto variabile starei a chiedere l'elemosina coi cani sotto casa di @76maxx76

[AntonioC.]

Gli anni con tassi variabili miseri ti dovrebbero probabilmente fare stare ancora in guadagno rispetto ad un fisso aperto all'epoca.

[Nihilist]

Gli anni con tassi variabili miseri ti dovrebbero probabilmente fare stare ancora in guadagno rispetto ad un fisso aperto all'epoca.

è quello che mi dicono tutti, voglio però vedere come andrà avanti la faccenda... mannaggia a me e a quando non sono passato al fisso un paio di anni fa quando te li tiravano dietro

[AntonioC.]

Co un po' di coraggio la differenza con il fisso sarebbe stata opportuna reinvestirla nell'estinzione parziale del capitale.

[Frankgate]

sti cazzi di tassi variabili... io nel 2014 feci un tasso fisso allo 0,91: oggi col cazzo che riuscirei ad ottenerlo.

sei un miracolato

comunque il tasso zero perenne era (ed è) impensabile, anzi siamo stati fin troppi anni con il BCE a zero, anche se poi la scusa è stata la guerra in Ucraina
e non la si può guardare solo dal lato del debito ma anche del credito. I risparmi delle famiglie si sono svalutati (o bruciati nei mercati di borsa)

[Mordred]

https://www.ilfattoquotidiano.it/2023/0 ... o/7222673/
che minchia sta succedendo nel fantastico mondo dei mutui?
ieri leggevo di una che su twitter, lei consulente finanziario, che le arrivano persone che hanno avuto la rata del mutuo aumentare +400€ da un mese all'altro.
cioè...sta per venire un'altra crisi finanziaria? ditemelo che coi soldi che ho in banca me li vado a sputtanare in brasile a far strisce di coca sui culoni delle brasiliane.

[Frankgate]

https://www.ilfattoquotidiano.it/2023/0 ... o/7222673/
che minchia sta succedendo nel fantastico mondo dei mutui?
ieri leggevo di una che su twitter, lei consulente finanziario, che le arrivano persone che hanno avuto la rata del mutuo aumentare +400€ da un mese all'altro.
cioè...sta per venire un'altra crisi finanziaria? ditemelo che coi soldi che ho in banca me li vado a sputtanare in brasile a far strisce di coca sui culoni delle brasiliane.

No, non è possibile, la banca centrale sta aumentando di un quarto di punto per volta (tranne una volta mi pare di mezzo punto), variazioni di 400 euro in un mese non esistono.
Il discorso delle rinegoziazioni fa ridere. Il cliente chiede la dilazione più lunga per pagare di meno (perché, sostanzialmente, non poteva permettersi di accendere il mutuo, ma l'ha fatto e la banca se n'è fregata, perché basta fare numeri) e adesso vogliono una rinegoziazione. Ma de che? Se la dilazione massima da statuto è 360 mesi non c'è verso di rinegoziare e dilazionare, ti tieni la rata aumentata e zitto. Del resto ti sei preso il tasso variabile e ora che vuoi? Variabile significa anche in aumento, non solo in ribasso.

[Mordred]

quindi, se ho capito bene, se faccio un mutuo a 20 anni avrei 10 anni ipotetici di dilazione?

[Frankgate]

quindi, se ho capito bene, se faccio un mutuo a 20 anni avrei 10 anni ipotetici di dilazione?

Sì, per meglio dire "di ulteriore dilazione"
La dilazione in partenza a 360 mesi (addirittura la BNL a 480 mesi!) ha "drogato" il mercato, ha consentito a gente senza i requisiti di accedere ai mutui. Il mutuo è una cosa seria. Il grande errore che in tanti fanno è di considerarlo alternativo all'affitto. Famiglie monoreddito con 1300 euro al mese che accendono i mutui

[AntonioC.]

E così, improvvisamente, si scoprì che i tassi variabili... potevano variare, addirittura in aumento.

[Frankgate]

Che poi anche il tasso fisso può essere rinegoziato, eh? Non esiste nulla di fisso-fisso.

[Mordred]

quindi, se ho capito bene, se faccio un mutuo a 20 anni avrei 10 anni ipotetici di dilazione?

Il grande errore che in tanti fanno è di considerarlo alternativo all'affitto.

questo è sinceramente un punto di vista interessante: perchè non dovrebbe essere visto come alternativa all'affitto?

[Frankgate]

quindi, se ho capito bene, se faccio un mutuo a 20 anni avrei 10 anni ipotetici di dilazione?

Il grande errore che in tanti fanno è di considerarlo alternativo all'affitto.

questo è sinceramente un punto di vista interessante: perchè non dovrebbe essere visto come alternativa all'affitto?

perché per accendere il mutuo occorrono adeguate garanzie e solidità economica e patrimoniale
una famiglia monoreddito di livello basso non può e non deve prendere in considerazione di accendere un mutuo
Poi è ovvio, se a te sta bene essere cacciato di casa in corso d'opera perché non hai pagato le rate, nulla quaestio. Ma poi non andare a piangere dall'ADUSBEF come stanno facendo in molti attualmente.

[Mordred]

mmm ok, ma considera il monoreddito statale, 1300€, pochi maledetti e subito, uno dice "perchè pagare 500€ di pigione se posso pagare ad esempio 600€ di mutuo e poi un giorno la casa sarà mia? non credo che sia un ragionamento così strano.
poi io personalmente punterò a comprare la casa cash o almeno metterci un 80% liquidi e il restante 20% farmi un prestito, ma questa è un'altra cosa.

[AntonioC.]

Bisognava simulare e verificare la sostenibilità dell'operazione all'aumentare significativo dei tassi.
Pure le banche dovevano frenare l'accensione a soggetti che sarebbero andati in difficoltà con una rata più che raddoppiata.

ps. mordred, perchè i 600 euro possono diventare 1.200.
Dovevano puntare al fisso, pagando quel po' di più all'epoca.

[Frankgate]

mmm ok, ma considera il monoreddito statale, 1300€, pochi maledetti e subito, uno dice "perchè pagare 500€ di pigione se posso pagare ad esempio 600€ di mutuo e poi un giorno la casa sarà mia? non credo che sia un ragionamento così strano.
poi io personalmente punterò a comprare la casa cash o almeno metterci un 80% liquidi e il restante 20% farmi un prestito, ma questa è un'altra cosa.

proprio perché quota di affitto e rata di mutuo non si equivalgono
Facciamo un esempio facile, partendo dal tuo spunto: 500 euro al mese di affitto? Tu vivi in Olanda se ben ricordo, con 500 euro al mese non affitti nemmeno il garage dell'auto, ma facciamo il caso italiano. Ora, non so voi ma a Napoli con 500 euro affitti una casa di 55 metri quadrati in periferia. Immaginiamo che voglio una casa di 75 metri quadrati in una zona decente. Prezzo minimo al metro quadro 2.750 euro (mi sono tenuto bassissimo), totale 206.000 euro. Immaginiamo che non hai nulla in contanti per cui devi accendere un mutuo di 206.000 e poiché sei monoreddito lo stipuli a 30 anni. Semplifichiamo al massimo, viene:

360 rate da 868,00 euro al mese ipotizzando un TAEG del 3%
Ricordati che tu sei un monoreddito da 1300 euro al mese, che fai ti butti?
Non arriverai mai ad acquisire la proprietà dell'immobile, a meno di fare la fame e non avere alcun intoppo (salute, imprevisti)

[Frankgate]

E aggiungo, a latere, che diventare moroso per l'affitto è un conto, diventare moroso per un mutuo o un prestito significa bruciarti la possibilità di poterti indebitare per parecchio tempo

[Mordred]

eh minchia messa così hai ragione te.
ma state parlando di mutui a tasso variabile? io parlo del fisso.
cmq ci siamo capiti.
in sostanza ciao povery!

P.S.: che cos'era l'equo canone?

[GaYden]

Qua dalle mie parti se vuoi affittare un sottoscala devi presentare un dossier mica male al proprietario che poi, in base alla tua situazione, deciderà se acconsentire o no all'affitto.

Vi lascio immaginare cosa ci vuole per accendere un mutuo.

PS: i morosi sono pochissimi.
Magari occorrerebbe puntare il dito un po' più a monte di chi ha fatto il passo più lungo della gamba?

[Frankgate]

Già dopo gli aumenti di tasso risultano 15 MILIARDI di rate insolute
vedi tu se è pochissimo

Che poi è ovvio, le banche sono anni che rompono il cazzo per erogare il più possibile e solo in tempi recenti hanno stretto un po' i cordoni (non perché siano diventate più sagge ma perché lo scopo attuale non è di massimizzare il fatturato ma di aumentare l'utile a parità di fatturato)

[GaYden]

Nn so se dici a me ma io parlo della Francia