Mutuo

[AntonioC.]

Ragazzuoli, aiutatemi a fare un po' di chiarezza nella giungla dei mutui, prima di farmi infonicchiare da qualche consulente.
Allora, mutuo acquisto prima casa di 100.000 euro, 30 anni, con possibilità dopo 3-4 anni di arrivo di liquidità (tfr) con contestuale abbattimento del capitale (direi di almeno 2/3 o quasi la metà) oppure speranza di passare a mutuo INPDAP con tassi agevolati.

tasso fisso: sarà pure sicuro ma rischio di pagare una quota interessi alta a fronte di una capitale misera (cioè su 600 euro pagherei circa 500 di interessi) e dopo 3-4 anni mi troverei ad avere estinto 3600 o 4800 euro solamente del capitale;
tasso variabile: insicuro, anche se in un anno pagherei più capitale rispetto al fisso (circa 400 euro), il timore di un'impennata e l'incertezza sul futuro dei tassi mi franano molto;
tasso variabile con tetto massimo; sembra, dico sembra, che a parità di tasso quello fisso garantirebbe comunque una rata notevolmente più bassa.
tasso variabile a rata costante: a quanto sembra la rata è sempre la stessa ma varia la durata del mutuo a variare dei tassi, con possibilità di maxi rata finale. Ecco, per esempio questa categoria potrebbe fare al caso mio, perchè, nell'ottica di una parziale estinzione godrei nei 3-4 anni dei benefici del variabile, salvo poi rimpinguire la banca con liquidità o passare all'inpdap, escludendo il pericolo di pagare praticamente l'affitto alla banca per tutta la vita. Sembra che però la rata si adegui comunque agli indici Istat, che in termini economici potrebbe significare quanto in più da anno in anno?

Bah, alla fine oggnuno ha dei vantaggi e dei svantaggi, se solo avessi la sfera di cristallo...

[the gipsy]

Non sono certo un grande esperto ma il mese prossimo pagherò la 36esima rata (e me ne mancheranno solo 204 ), quindi sono abbastanza fresco di sbattimenti e scervellamenti come quelli che ti stai facendo.

Sul totalone che sborserai alla fine, le differenze, in percentuale e contestualizzate al 2038, non sono/saranno così grosse.

Io ho voluto fare tasso fisso. So quello che devo pagare ogni mese. So che la durata è quella. Fine.
Chiaro che col piano di ammortamento alla francese nei primi anni paghi praticamente solo interessi, ma col rimborso di parte degli interessi passivi io sto pagando meno di 11 rate all'anno.

Questa la mia esperienza.

[Frozen Grave]

devi scegliere il batacchio più piccolo, con meno sabbia e più vasellina da farti mettere nel deretano...

[gnoppi]

AntonioC. dunque.

Oggi come oggi la differenza tra un fisso e un variabile in senso assoluto NON è molta. Negli ultimi mesi quello che è schizzato è lo spread (sull' Euribor se variabile sull'IRS se fisso). L'aria che tira è che non ci saranno grossi cali degli spread nei prossimi mesi; per i parametri base, invece, vista la situazione macroeconomica non credo proprio che nei prossimi due/tre anni si possa assistere a chissà quale impennata.
La differenza di due punti percentuali nel tasso equivale, per 100mila euro a 30 anni, a circa 140 euro al mese.
Ora:
- considerando come "quasi certo" il corposo abbattimento in conto capitale in due/tre anni
- che l'euribor a un mese è, ad oggi, lo 0,82 e il tre mesi a 1,23
- che l'IRS a 30 anni è il 2,50
- che di solito lo spread sull'IRS è un po' maggiore che sull'euribor
- che l'abbattimento è senza penali

Consiglio mio (15 anni che erogo mutui);
SE il primo punto è molto sicuro, vai di variabile e via (cercati una banca che usi l'euribor a un mese, a parità di spread risparmi mezzo punto solo di indice). Ha tanta strada l'euribor prima di arrivare al 2,50, nel frattempo ti sei goduto il tasso basso finchè c'è.
SE invece il primo punto è (molto) eventuale valuta bene il peso di quei 140 euro di differenza, è il prezzo della sicurezza nel tempo.

Certo, il momento per chiedere un mutuo è il peggiore degli ultimi dieci-dodici anni, come condizioni. Solo due tre anni fa ti portavi via uno spread del 1,25 ora si viaggia sul 4,5-5.

Ciao

[AntonioC.]

grazie gnoppi, visto che sei esperto (la banca è tua confessa ), volevo chiederti:

1) ma il variabile con cap con tasso al 5,8%, qualora dovesse raggiungere tale tetto, sarebbe comunque superiore ad un fisso sempre al 5,8%?
2) cosa ne pensi della soluzione mista proposta da Creacasa? In pratica i primi 5 anni sarebbero fissi con un tasso al 4,37%, per poi passare al variabile salvo la possibilità di optare per il fisso. Diciamo che arriva quella liquidità ed abbatto il capitale, dopo 5 anni quali sorprese potrei aspettarmi se opto per il fisso (di allora naturalmente)?

[the gipsy]

Solo due tre anni fa ti portavi via uno spread del 1,25 ora si viaggia sul 4,5-5.

Il mio mutuo è del febbraio 2009, spread 1,09.

[diego]

Non sono certo un grande esperto ma il mese prossimo pagherò la 36esima rata (e me ne mancheranno solo 204 ), quindi sono abbastanza fresco di sbattimenti e scervellamenti come quelli che ti stai facendo.

Sul totalone che sborserai alla fine, le differenze, in percentuale e contestualizzate al 2038, non sono/saranno così grosse.

Io ho voluto fare tasso fisso. So quello che devo pagare ogni mese. So che la durata è quella. Fine.
Chiaro che col piano di ammortamento alla francese nei primi anni paghi praticamente solo interessi, ma col rimborso di parte degli interessi passivi io sto pagando meno di 11 rate all'anno.

Questa la mia esperienza.

Uguale uguale io, tasso fisso iniziato nel 2008 per i prossimi 30 anni.

[Graz]

vi leggo con interesse e autofustigazione, mi sento handicappato a non sapere/capire nulla di ste cose

[gnoppi]

grazie gnoppi, visto che sei esperto (la banca è tua confessa ), volevo chiederti:

1) ma il variabile con cap con tasso al 5,8%, qualora dovesse raggiungere tale tetto, sarebbe comunque superiore ad un fisso sempre al 5,8%?
2) cosa ne pensi della soluzione mista proposta da Creacasa? In pratica i primi 5 anni sarebbero fissi con un tasso al 4,37%, per poi passare al variabile salvo la possibilità di optare per il fisso. Diciamo che arriva quella liquidità ed abbatto il capitale, dopo 5 anni quali sorprese potrei aspettarmi se opto per il fisso (di allora naturalmente)?

1) Verifica che il 5,8 sia il cap FINITO - cioè indice di riferimento + SPREAD - Al raggiungimento di quel tasso, l'IMPORTO della rata potrebbe essere leggermente diversa rispetto a un fisso iniziato a quel tasso, per via del piano di ammortamento alla francese (la quota capitale aumenta di ogni rata di un certo importo in funzione del tasso iniziale) - dipende da quando capita all'interno dell'ammortamento.
Ho fatto una simulazione: al 5,8%, 100mila, 360 mesi - la rata fissa è di 586 euro mese ca. Se partiamo da un 4,5% di tasso iniziale e il 5,8% si raggiunge alla 60esima rata l'importo sarà di circa 605 euro.

2) Il mutuo misto, con una riduzione in conto capitale così corposa come la prevedi tu, secondo me non conviene - sia perchè paghi un tasso più alto ora con il capitale alto, sia perchè gli indici sono molto molto bassi e fra cinque anni è PROBABILE che siano saliti, visto che margini di discesa non ne hanno più se non limature frazionali.

Aspetto al birra omaggio

[None]

vi leggo con interesse e autofustigazione, mi sento handicappato a non sapere/capire nulla di ste cose

[AntonioC.]

Grande gnoppi!!!!!
E cosa ne pensi del 2in1 della BNL? primi 24 mesi variabile 3,51% e poi fisso con tasso a regime di 6,15?

[gnoppi]

Grande gnoppi!!!!!
E cosa ne pensi del 2in1 della BNL? primi 24 mesi variabile 3,51% e poi fisso con tasso a regime di 6,15?

Con l'aria che tira non è male. Se ci stai dentro con la rata fissa, ipotizzando nessuna estinzione nei primi anni, è un ottimo tasso.

[AntonioC.]

Grande gnoppi!!!!!
E cosa ne pensi del 2in1 della BNL? primi 24 mesi variabile 3,51% e poi fisso con tasso a regime di 6,15?

Con l'aria che tira non è male. Se ci stai dentro con la rata fissa, ipotizzando nessuna estinzione nei primi anni, è un ottimo tasso.

tasso fisso che sarebbe di poco superiore al 6% del banco di Napoli, che è la banca finanziatrice della casa in costruzione.
Però leggevo in vari forum che la BNL quasi obbliga a stipulare un'assicurazione multirischio.

[gnoppi]

Grande gnoppi!!!!!
E cosa ne pensi del 2in1 della BNL? primi 24 mesi variabile 3,51% e poi fisso con tasso a regime di 6,15?

Con l'aria che tira non è male. Se ci stai dentro con la rata fissa, ipotizzando nessuna estinzione nei primi anni, è un ottimo tasso.

tasso fisso che sarebbe di poco superiore al 6% del banco di Napoli, che è la banca finanziatrice della casa in costruzione.
Però leggevo in vari forum che la BNL quasi obbliga a stipulare un'assicurazione multirischio.

Eh, non mi sorprende per nulla

[t30n3]

Sto informandomi anche io presso varie banche per comprare casa, ma mi hanno proposto cifre assurde...

[gnoppi]

Sto informandomi anche io presso varie banche per comprare casa, ma mi hanno proposto cifre assurde...

Tipo? Dica dica, che le dico se dicono cazzate - auto-

[the gipsy]

Sto informandomi anche io presso varie banche per comprare casa, ma mi hanno proposto cifre assurde...

Tipo? Dica dica, che le dico se dicono cazzate - auto-

Ma gnoppi tu di lavoro ti occupi di mutui?
Sei tipo consulente finanziario?

[gnoppi]

Sto informandomi anche io presso varie banche per comprare casa, ma mi hanno proposto cifre assurde...

Tipo? Dica dica, che le dico se dicono cazzate - auto-

Ma gnoppi tu di lavoro ti occupi di mutui?
Sei tipo consulente finanziario?

Yes e No - Yes, lavoro all'ufficio mutui di una Banca in centro a Milano e no, non sono consulente finanziario.

Ps: la Banca non è la gnoppibank

[t30n3]

Sto informandomi anche io presso varie banche per comprare casa, ma mi hanno proposto cifre assurde...

Tipo? Dica dica, che le dico se dicono cazzate - auto-

Mutuo a 30 anni per 200000 euro circa, il meno caro sta a 900 euro al mese, ma ci hanno anche chiesto 1500 al mese...

[gnoppi]

Dunque ti hanno offerto un tasso fisso del 3,5% (per la rata pari a 900 mese) o dell'8% (rata di 1.500), ovviamente su 200.000 €.
Se te lo mettono per iscritto, prendi il primo tutta la vita perchè è eccezionale oggi come oggi ma devono essere chiari ed espliciti (nonchè da verificare le spese e cazzi e mazzi vari annessi).

[AntonioC.]

gnoppi ma un variabile con rata costante? Su telemutuo il tasso è al 4,21%., con possibilità di passare periodicamente al fisso. Nell'eventualità di una riduzione in conto capitale a distanza di pochi anni non potrebbe convenire?

[gnoppi]

gnoppi ma un variabile con rata costante? Su telemutuo il tasso è al 4,21%., con possibilità di passare periodicamente al fisso. Nell'eventualità di una riduzione in conto capitale a distanza di pochi anni non potrebbe convenire?

Potrebbe essere un'alternativa valida, verifica solo (ma non online, fidati, chiedi per iscritto la delibera e le condizioni) che non ti facciano pagare con un aumento sullo spread la possibilità dell'opzione. Se la differenza è minima o comunuqe piccola va bene, altrimenti lascerei perdere.

[the gipsy]

Mutuo a 30 anni per 200000 euro circa, il meno caro sta a 900 euro al mese

Da prendere al volo, credo, se la rata resta così.

[Nihilist]

Ho iniziato ad informarmi anche io, ad oggi sono in affitto e pago 300 carte al mese, preferisco investirle in una cosa mia con un po' di sacrifici.
Senza entrare nel dettaglio, devo comprare dai miei una casa, soldi che poi verranno dati pari pari a mio fratello. Purtroppo non ne hanno due per darcene una per uno La cifra è 130.000 euri.
Per ora sono andato da due banche, Unicredit che mi propone una rata di 758 euro variabile per 30 anni
L'altra a cui sono andato poco fa, Mediolanum, purtroppo non eroga mutui per compravendite tra familiari, pare perché in passato gente ha fatto la furba con delle vendite fittizie.
Vi chiedo consiglio, ad oggi, su chi c'è in giro di buono, se queste banche online tipo Webank o Chebanca sono affidabili, insomma se ne sapete qualcosa che io non ci capisco una mazza

[Nihilist]

per esempio, di questa schermata che mi dite?
http://imageshack.us/photo/my-images/82 ... lle1q.png/

ho sbagliato e scelto Seconda casa, in realtà è la prima, ma i valori non cambiano

[AntonioC.]

Azz avevo dimenticato questa discussione.
Comunque alla fine ho optato per un fisso trentennale con tasso al 6%, Banco di Napoli del gruppo San Paolo Intesa (i mutui sono gli stessi).
Attualmente la rata è 540 euro, ma la mia intenzione è di estinguere a poco a poco per portarlo a cifre più umane.
In pratica ho attuato una spending review quasi totale per mettere da parte soldini e portarli in banca ogni tot accumulati.
Come diceva gnoppi, il tasso fisso è il prezzo della tranquillità e di questi tempi, con l'euro che non si sa quale fine farà, preferisco pagare qualcosa in più ma dormire sonni tranquilli.

[*Hayku*]

Antonio, secondo me hai fatto bene a scegliere un fisso.
Premetto che non è il mio campo e ci capisco poco, ma mia moglie ne sa e quando ho dovuto accendere il mutuo per la mia casa ho seguito il suo ragionamento.
1) I tassi variabili sono tutti più bassi dei fissi
2) Non esiste in nessun angolo dell'universo qualcuno che ti presti dei soldi senza infinocchiarti per proprio tornaconto
3) La rata di un mutuo a tasso fisso può essere un po' onerosa, ma è anche vero che fra 15 anni è ragionevole pensare che la propria condizione economica sia relativamente migliore/più stabile dell'attuale; inoltre c'è da considerare l'inevitabile inflazione; morale della favola: tra qualche anno, il peso sulla propria economia quotidiana potrebbe non essere così gravoso come all'inizio del mutuo

La mia scelta è ricaduta su di un mutuo a tasso fisso della ING Direct, purtroppo acceso in un frangente economico non certo ottimale (per cui il tasso è stato un po' più consistente di quanto sarebbe stato 2-3 anni dopo). Tutta la gestione della pratica è stata di una professionalità e comodità incredibile e con tempi davvero ragionevoli.
Molto soddisfatto

[lelets]

ho un variabile da quasi 5 anni e ho avuto praticamente solo cali,da 420 son passato fino a 300,ora 325.
diciamo che l'ho fatto anche nel periodo migliore.

[AntonioC.]

Avendo l'idea di estinguere abbondantemente prima del trentennio, la logica era partire con un variabile, ma il timore dell'e sorti dell'euro nei prossimi due-tre anni, il rischio di vedere rinegoziati tutti i tassi con la fine dell'euribor, mi ha fatto optare per un fisso. Anche il consulente della banca era di questo avviso, fermo restando che naturalmente a lui conviene visto che pago più interessi.

[gnoppi]

Avendo l'idea di estinguere abbondantemente prima del trentennio, la logica era partire con un variabile, ma il timore dell'e sorti dell'euro nei prossimi due-tre anni, il rischio di vedere rinegoziati tutti i tassi con la fine dell'euribor, mi ha fatto optare per un fisso. Anche il consulente della banca era di questo avviso, fermo restando che naturalmente a lui conviene visto che pago più interessi.

Se lo spread sull'IRS applicato è uguale a quello sull'Euribor non cambia una sega per la banca. L'unico vero vantaggio per la banca è che ti fa pagare un tasso (più alto, ovviamente) a trent'anni per un'operazione che ne durerà dieci (a un tasso più basso).

[Nihilist]

banche del cazzo

[lelets]

banche del cazzo

[Ank]

banche del cazzo

[Nihilist]

mi stanno rompendo il cazzo perché devo comprare una casa dai miei
non gli va bene, mi fanno passare per disonesto, come se volessi fare una vendita fittizia del cazzo per avere soldi liquidi
che scoppino tutti, merde.

[Alex Quero]

mi stanno rompendo il cazzo perché devo comprare una casa dai miei
non gli va bene, mi fanno passare per disonesto, come se volessi fare una vendita fittizia del cazzo per avere soldi liquidi
che scoppino tutti, merde.

L'ho fatto anche io.
E anche io come te sono stato trattato come un delinquente.
Per avere un mutuo sono dovuto andare da un mediatore creditizio, altrimenti col cazzo che me lo davano.
E' stato anche onesto, si è preso l'1%...ma era un contatto passato da amici, altrimenti si prendono anche il 2% o il 3% sull'importo del mutuo erogato.
Comunque credo non ci siano molte alternative. O almeno, io all'epoca non ne ho trovate...ed era anche più facile avere mutui...

[The Shaman]

Per la domanda "mutuo tasso fisso o variabile" non esiste una risposta definitiva. Puoi leggere ed ascoltare decine di opinioni, suggerimenti, studi etc....ma alla fine sta alla persona, in base alle sue idee, al suo carattere, decidere. Con il tasso fisso accetti di pagare di più all'inizio ma sei tranquillo che la cifra è quella e amen. Con il tasso variabile all'inizio risparmi ma accetti il rischio del mercato che è(oggi più che mai) imprevedibile. Fatta bene o fatta male si sa solo al termine del mutuo(o prima, se si estingue anticipatamente).

[Nihilist]

mi stanno rompendo il cazzo perché devo comprare una casa dai miei
non gli va bene, mi fanno passare per disonesto, come se volessi fare una vendita fittizia del cazzo per avere soldi liquidi
che scoppino tutti, merde.

L'ho fatto anche io.
E anche io come te sono stato trattato come un delinquente.
Per avere un mutuo sono dovuto andare da un mediatore creditizio, altrimenti col cazzo che me lo davano.
E' stato anche onesto, si è preso l'1%...ma era un contatto passato da amici, altrimenti si prendono anche il 2% o il 3% sull'importo del mutuo erogato.
Comunque credo non ci siano molte alternative. O almeno, io all'epoca non ne ho trovate...ed era anche più facile avere mutui...

mi dai poche speranze
ma fammi capire, questi "mediatori creditizi" sono figure professionali o roba tipo prestanome...?

[the gipsy]

mi stanno rompendo il cazzo perché devo comprare una casa dai miei
non gli va bene, mi fanno passare per disonesto, come se volessi fare una vendita fittizia del cazzo per avere soldi liquidi
che scoppino tutti, merde.

L'ho fatto anche io.
E anche io come te sono stato trattato come un delinquente.
Per avere un mutuo sono dovuto andare da un mediatore creditizio, altrimenti col cazzo che me lo davano.
E' stato anche onesto, si è preso l'1%...ma era un contatto passato da amici, altrimenti si prendono anche il 2% o il 3% sull'importo del mutuo erogato.
Comunque credo non ci siano molte alternative. O almeno, io all'epoca non ne ho trovate...ed era anche più facile avere mutui...

mi dai poche speranze
ma fammi capire, questi "mediatori creditizi" sono figure professionali o roba tipo prestanome...?

Figura professionale.
Ad esempio Kiron è del gruppo Tecnocasa.
Quando compri con agenzia, facilmente paghi il 3% all'agenzia e un altro 2% al mediatore.
In pratica, ti fanno erogare il mutuo anche se nessuna banca non te le concederebbe.

[Nihilist]

Figura professionale.
Ad esempio Kiron è del gruppo Tecnocasa.
Quando compri con agenzia, facilmente paghi il 3% all'agenzia e un altro 2% al mediatore.
In pratica, ti fanno erogare il mutuo anche se nessuna banca non te le concederebbe.

ottimo, buono a sapersi! se facendo il giro di banche non ne esco mi dovrò rivolgere a questa gente.
grazie Roby

[Alex Quero]

Figura professionale.
Ad esempio Kiron è del gruppo Tecnocasa.
Quando compri con agenzia, facilmente paghi il 3% all'agenzia e un altro 2% al mediatore.
In pratica, ti fanno erogare il mutuo anche se nessuna banca non te le concederebbe.

ottimo, buono a sapersi! se facendo il giro di banche non ne esco mi dovrò rivolgere a questa gente.
grazie Roby

Esattamente come dice Roby!